Zašto agencija
PAVLOVIĆ NEKRETNINE
Sigurnost u posredovanju
Zašto povjeriti prodaju nekretnine agenciji?
Kupoprodaja nekretnina, odnosno kupnja ili prodaja za većinu ljudi je jedna od najvećih životnih odluka te najčešće najveća životna investicija.
Proces kupoprodaje nekretnine sastoji se od velike količine informacija i odluka, a čitav proces kupoprodaje može biti kompliciran i rizičan.
Kao što za medicinsku pomoć odete lječniku, za poslove vođenja sudskih parnica odvjetniku, tako posao posredovanja nekretninama zahtjeva stručnjake koji će za vas obaviti taj važan i naječešće ljudima stresan posao. Ti stručnjaci su licencirane agencije i agenti u posredovanju nekretninama.
Kako bismo dočarali zašto takav važan posao povjeriti licenciranoj agenciji i agentima, demistificirat ćemo odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, odnosno koje su obveze vaše agencije prema vama. (vidi u nastavku teksta)
Nadamo se da će to raspršiti vaše strahove i predrasude koje ste možda imali o agencijama i/ili agentima za nekretnine.
Obveze posrednika (agencije)
Sukladno Zakonu o posredovanju u prometu nekretninama čl. 21, obveze posrednika – Agencije, odnosno agenta za nekretnine koji stvarno obavlja te poslove su:
1) Nastojati naći i dovesti u svezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla
Nalogodavac je osoba koja može biti prodavatelj ili kupac, najmodavac ili najmoprimac, zakupodavac ili zakupnik.
Dakle, obveza licencirane agencije je nastojati naći kroz različite kanale te dovesti u vezu s prodavateljem treću osobu kako bi se sklopio željeni ugovor za nalogodavca, bila to kupoprodaja, najam ili zakup.
Kako bi do toga došlo, potrebna su određena znanja, vrijeme, energija te financijski resursi, a greške u koracima najčešće su puno skuplje od agencijske provizije.
2) Upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine
Tržišna vrijednost nekretnine je ona koja se ostvari u trenutku kupoprodaje nekretnine. Cijena koja je vidljiva na oglasu ili je komunicirana nije nužno i ostvarena prodajna cijena.
Svjedoci smo velikim fluktuacijama cijena na tržištu nekretnina. Zato je agent dužan upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, pogotovo ako je njegova formirana cijena previsoka i ne uspijeva ju postići na tržištu. Cijena također može biti formirana i prenisko što je rijeđi slučaj.
Osim toga, licencirani agent je u svakodnevnoj komunikaciji sa vlasnicima nekretnina i prepoznaje koliko je netko voljan ili nije voljan spustiti cijenu, neće vam gubiti vrijeme i voditi vas u obilazak nekretnina koje nisu unutar vašeg cjenovnog ranga.
3) Pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini
Licencirana agencija za nekretnine, odnosno agenti provjeravaju sve tehničke preduvjete i potrebne dozvole, vlasništvo i moguće opterećenosti od strane banaka ili državnih institucija.
To uvelike utječe na pravnu sigurnost čitavog procesa kupoprodaje. Također je važno nekretninu provjeriti više puta, pri stavljanju na tržište i pred potpisivanje predugovora i kupoprodajnog ugovora, zato što se okolnosti mogu promijeniti.
Takve provjere mogu se činiti jednostavnima i kao nepotrebnim troškom agencijske provizije ali jedan mali previd može vas koštati skupo, pa čak i čitave ušteđevine.
4) Obaviti sve potrebne radnje radi predstavljanja nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge dodatne radnje dogovorene ugovorom o posredovanju
Za prezentiranje nekretnine potrebna su razna marketinška znanja i kanali te njjhovo usmeno i/ili dirketno predstavljanje putem raznih kanala i platformi.
Poznato je da različiti kupci obzirom na njihovu dob, platežnu moć, životne navike preferiraju i različite kanale dolaska do informacija o željenim nekretninama.
Licencirana agencija posvetit će potrebnu pažnju kako bi svaka nekretnina na adekvatan način došla do odgovarajućih potencijalnih kupaca.
Osim toga, katkada prodavatelji ne žele da njihova nekretnina bude dostupna na raznim portalima za oglašavanje i onda samo agencija za nekretnine zna da je određena nekretnina na prodaju, a možda je upravo to vaš idealan dom.
5) Omogućiti pregled nekretnina
“Zašto ne bih sam razgovarao s vlasnikom i preskočio agenciju?”
Istina je da veliki broj nekretnina možete pogledati direktno sa vlasnikom nekretnine, no hoće li vam vlasnik predstaviti i sve slabe strane svoje nekretnine? Također, znate li sami istražiti i provjeriti svu potrebnu dokumentaciju koju vam vlasnik predoči?
Kako ćete u svojoj nekretnini provesti dugi niz godina stručna podrška, znanje i iskustvo agenta može biti neprocjenjivo.
6) Posredovati u pregovorima i nastojati da se dođe do sklapanja željenog ugovora
“Zašto ne bih sam pregovarao s vlasnikom/kupcem i preskočio agenciju i njezinu proviziju?”
U procesu pregovora mogu se pojaviti brojna pitanja poput visine cijene, načina plaćanja, rokova i raznih pravnih pitanja, kao i pitanja za koje je potrebno prethodno iskustvo. Kada ste osobno angažirani, veća je mogućnost da emocionalno reagirate, razgovarate i donosite oduke što često utječe na uspješnost pregovora.
Agent je stručna osoba s potrebnim znanjima koja će štititi vaše interese, prenositi vam sve potrebne informacije kako bi se na vaše zadovoljstvo realizirao čitav proces kupoprodaje nekretnine.
7) Čuvati osobne podatke nalogodavca, po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o toj/ u vezi s nekretninom ili poslom za koji se posreduje
Katkada prodavatelji ne žele otkriti svoj identitet ili ne žele da njihova nekretnina bude dostupna na raznim portalima za oglašavanje. U tim slučajevima zato im agencija treba koja će omogućiti te stati u zaštitu njihovih prava.
8) Ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornom uređenju
Za svaku vrstu zemljišta zakonom je predviđena njegova namjena, odnosno njegova uporaba sukladno propisima o prostornom uređenju koje možete provjeriti ovdje, ili kako biste bili sigurni, vaš Agent umjesto vas.
9) Obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate
Agent za nekretnine će nalogodavcu pravovremeno predočiti sve bitne informacije koje se tiču promjena u stanju same nekretine, pravnog statusa nekretnine, ili novih bitnih informacija važnih za treću osobu s kojom posrednik spaja nalogodavca.
10) U obavljanju poslova postupati s pažnjim dobrog stručnjaka, s povećnom pažnjom prema pravilma struke i običajima
U obavljanu poslova posredovanja nekretninama, agent za nekretnine djeluje u okviru svoje profesionalne djelatnosti,
Za to su mu potrebna određena znanja i vještine iz područja poreza i financijskog poslovanja, pravne regulative (trgovačkog prava, obveznih odnosa i brojnih drugih), prostornog uređenja i građevinske struke, arhitekture, energetske učinkovitosti, demografije, prometa, administrativne procedure, marketinga, prodaje i upravljanja stresom.
Većina tih nužnih znanja se provjerava kroz stručni ispit koji agent mora položiti da bi dobio licencu za obavljanje takvih poslova. Potražite svoga agenta u Imeniku agenta koji vodi HGK, a koji je javno dostupan.
U današnje doba vrlo je popularno da se mnogi bave i žele baviti nekretninama, ali kao i u svakom poslu bitno je razaznati razliku između dobrih i kvalitetnih agenata te onih drugih.
Želimo vas podsjetiti da pratite svoj osjećaj kao i da možete otkazati suradnju svojoj agenciji i/ili agentu i prije isteka ugovora o posredovanju.
To su samo izričite obveze koje zakon propisuje no može ih biti i više, odredi li se tako ugovorom o posredovanju.
Važni dodatni razlozi zašto angažirati licenciranu agenciju, odnosno njene daljnje obaveze:
11) Pravna sigurnost koju licencirana agencija jamči
Agencije koje ispunjavaju zakonske uvjete za obavljanje poslova posredovanja u prometu nekretninama nalaze se u Registru posrednika kojeg vodi HGK i javno je dostupan. Provjerite je li Vaša agencija među njima.
Tako možete provjeriti ono bazično, da li agencija s kojom ste stupili u kontakt radi legalno i po pravilima struke.
Osim toga, licencirana agencija za nekretnine plaća osiguranje od profesionalne odgovornosti putem koje je kupac posredno putem agencije osiguran i u slučaju eventualnih problema.
To znači da je takva agencija za nekretnine osigurana od poslovnog rizika tako da moguće greške više neće ići na vašu štetu, što se može dogoditi ako cijeli proces obavljate sami.
12) Ishođenje popratne administracije tijekom kuporodajnog procesa
Od slučaja do slučaja, za uspješnu prodaju nekretnine je važno ishoditi različite dokumente, npr. vlasnički list, posjedovni list, izvod iz katastra, uvjerenje o gradnji, uporabnu dozvolu, građevinsku dozvolu, angažirati geodete (usklađivanje katastra i gruntovnice ili za upis nekretnine u katastar i zemljišne knjjge), angažirati odvjetnika za rješavanje pravnog problema, ishoditi energetski certifikat.
Smisao angažiranja agencije za nekretnine je da agenti za nekretnine obave najveći dio posla umjesto vas.
Ne trebate brinuti, što god se dogodi u procesu kupnje, ugovaranja, prijenosa vlasništva i režija, za vas će obaviti vaš agent za nekretnine. Jer to je njihov posao.
Vaš agent će vas cijelim putem od odabira do stjecanja vaše nekretnine pratiti savjetima, a sve dogovoreno će odraditi umjesto vas.
Zašto povjeriti prodaju nekretnine agenciji?
Kupoprodaja nekretnina, odnosno kupnja ili prodaja za većinu ljudi je jedna od najvećih životnih odluka te najčešće najveća životna investicija.
Proces kupoprodaje nekretnine sastoji se od velike količine informacija i odluka, a čitav proces kupoprodaje može biti kompliciran i rizičan.
Kao što za medicinsku pomoć odete lječniku, za poslove vođenja sudskih parnica odvjetniku, tako posao posredovanja nekretninama zahtjeva stručnjake koji će za vas obaviti taj važan i naječešće ljudima stresan posao. Ti stručnjaci su licencirane agencije i agenti u posredovanju nekretninama.
Kako bismo dočarali zašto takav važan posao povjeriti licenciranoj agenciji i agentima, demistificirat ćemo odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, odnosno koje su obveze vaše agencije prema vama. (vidi u nastavku teksta)
Nadamo se da će to raspršiti vaše strahove i predrasude koje ste možda imali o agencijama i/ili agentima za nekretnine.
Obveze posrednika (agencije)
Sukladno Zakonu o posredovanju u prometu nekretninama čl. 21, obveze posrednika – Agencije, odnosno agenta za nekretnine koji stvarno obavlja te poslove su:
1) Nastojati naći i dovesti u svezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla
Nalogodavac je osoba koja može biti prodavatelj ili kupac, najmodavac ili najmoprimac, zakupodavac ili zakupnik.
Dakle, obveza licencirane agencije je nastojati naći kroz različite kanale te dovesti u vezu s prodavateljem treću osobu kako bi se sklopio željeni ugovor za nalogodavca, bila to kupoprodaja, najam ili zakup.
Kako bi do toga došlo, potrebna su određena znanja, vrijeme, energija te financijski resursi, a greške u koracima najčešće su puno skuplje od agencijske provizije.
2) Upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine
Tržišna vrijednost nekretnine je ona koja se ostvari u trenutku kupoprodaje nekretnine. Cijena koja je vidljiva na oglasu ili je komunicirana nije nužno i ostvarena prodajna cijena.
Svjedoci smo velikim fluktuacijama cijena na tržištu nekretnina. Zato je agent dužan upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, pogotovo ako je njegova formirana cijena previsoka i ne uspijeva ju postići na tržištu. Cijena također može biti formirana i prenisko što je rijeđi slučaj.
Osim toga, licencirani agent je u svakodnevnoj komunikaciji sa vlasnicima nekretnina i prepoznaje koliko je netko voljan ili nije voljan spustiti cijenu, neće vam gubiti vrijeme i voditi vas u obilazak nekretnina koje nisu unutar vašeg cjenovnog ranga.
3) Pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini
Licencirana agencija za nekretnine, odnosno agenti provjeravaju sve tehničke preduvjete i potrebne dozvole, vlasništvo i moguće opterećenosti od strane banaka ili državnih institucija.
To uvelike utječe na pravnu sigurnost čitavog procesa kupoprodaje. Također je važno nekretninu provjeriti više puta, pri stavljanju na tržište i pred potpisivanje predugovora i kupoprodajnog ugovora, zato što se okolnosti mogu promijeniti.
Takve provjere mogu se činiti jednostavnima i kao nepotrebnim troškom agencijske provizije ali jedan mali previd može vas koštati skupo, pa čak i čitave ušteđevine.
4) Obaviti sve potrebne radnje radi predstavljanja nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge dodatne radnje dogovorene ugovorom o posredovanju
Za prezentiranje nekretnine potrebna su razna marketinška znanja i kanali te njjhovo usmeno i/ili dirketno predstavljanje putem raznih kanala i platformi.
Poznato je da različiti kupci obzirom na njihovu dob, platežnu moć, životne navike preferiraju i različite kanale dolaska do informacija o željenim nekretninama.
Licencirana agencija posvetit će potrebnu pažnju kako bi svaka nekretnina na adekvatan način došla do odgovarajućih potencijalnih kupaca.
Osim toga, katkada prodavatelji ne žele da njihova nekretnina bude dostupna na raznim portalima za oglašavanje i onda samo agencija za nekretnine zna da je određena nekretnina na prodaju, a možda je upravo to vaš idealan dom.
5) Omogućiti pregled nekretnina
“Zašto ne bih sam razgovarao s vlasnikom i preskočio agenciju?”
Istina je da veliki broj nekretnina možete pogledati direktno sa vlasnikom nekretnine, no hoće li vam vlasnik predstaviti i sve slabe strane svoje nekretnine? Također, znate li sami istražiti i provjeriti svu potrebnu dokumentaciju koju vam vlasnik predoči?
Kako ćete u svojoj nekretnini provesti dugi niz godina stručna podrška, znanje i iskustvo agenta može biti neprocjenjivo.
6) Posredovati u pregovorima i nastojati da se dođe do sklapanja željenog ugovora
“Zašto ne bih sam pregovarao s vlasnikom/kupcem i preskočio agenciju i njezinu proviziju?”
U procesu pregovora mogu se pojaviti brojna pitanja poput visine cijene, načina plaćanja, rokova i raznih pravnih pitanja, kao i pitanja za koje je potrebno prethodno iskustvo. Kada ste osobno angažirani, veća je mogućnost da emocionalno reagirate, razgovarate i donosite oduke što često utječe na uspješnost pregovora.
Agent je stručna osoba s potrebnim znanjima koja će štititi vaše interese, prenositi vam sve potrebne informacije kako bi se na vaše zadovoljstvo realizirao čitav proces kupoprodaje nekretnine.
7) Čuvati osobne podatke nalogodavca, po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o toj/ u vezi s nekretninom ili poslom za koji se posreduje
Katkada prodavatelji ne žele otkriti svoj identitet ili ne žele da njihova nekretnina bude dostupna na raznim portalima za oglašavanje. U tim slučajevima zato im agencija treba koja će omogućiti te stati u zaštitu njihovih prava.
8) Ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornom uređenju
Za svaku vrstu zemljišta zakonom je predviđena njegova namjena, odnosno njegova uporaba sukladno propisima o prostornom uređenju koje možete provjeriti ovdje, ili kako biste bili sigurni, vaš Agent umjesto vas.
9) Obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate
Agent za nekretnine će nalogodavcu pravovremeno predočiti sve bitne informacije koje se tiču promjena u stanju same nekretine, pravnog statusa nekretnine, ili novih bitnih informacija važnih za treću osobu s kojom posrednik spaja nalogodavca.
10) U obavljanju poslova postupati s pažnjim dobrog stručnjaka, s povećnom pažnjom prema pravilma struke i običajima
U obavljanu poslova posredovanja nekretninama, agent za nekretnine djeluje u okviru svoje profesionalne djelatnosti,
Za to su mu potrebna određena znanja i vještine iz područja poreza i financijskog poslovanja, pravne regulative (trgovačkog prava, obveznih odnosa i brojnih drugih), prostornog uređenja i građevinske struke, arhitekture, energetske učinkovitosti, demografije, prometa, administrativne procedure, marketinga, prodaje i upravljanja stresom.
Većina tih nužnih znanja se provjerava kroz stručni ispit koji agent mora položiti da bi dobio licencu za obavljanje takvih poslova. Potražite svoga agenta u Imeniku agenta koji vodi HGK, a koji je javno dostupan.
U današnje doba vrlo je popularno da se mnogi bave i žele baviti nekretninama, ali kao i u svakom poslu bitno je razaznati razliku između dobrih i kvalitetnih agenata te onih drugih.
Želimo vas podsjetiti da pratite svoj osjećaj kao i da možete otkazati suradnju svojoj agenciji i/ili agentu i prije isteka ugovora o posredovanju.
To su samo izričite obveze koje zakon propisuje no može ih biti i više, odredi li se tako ugovorom o posredovanju.
Važni dodatni razlozi zašto angažirati licenciranu agenciju, odnosno njene daljnje obaveze:
11) Pravna sigurnost koju licencirana agencija jamči
Agencije koje ispunjavaju zakonske uvjete za obavljanje poslova posredovanja u prometu nekretninama nalaze se u Registru posrednika kojeg vodi HGK i javno je dostupan. Provjerite je li Vaša agencija među njima.
Tako možete provjeriti ono bazično, da li agencija s kojom ste stupili u kontakt radi legalno i po pravilima struke.
Osim toga, licencirana agencija za nekretnine plaća osiguranje od profesionalne odgovornosti putem koje je kupac posredno putem agencije osiguran i u slučaju eventualnih problema.
To znači da je takva agencija za nekretnine osigurana od poslovnog rizika tako da moguće greške više neće ići na vašu štetu, što se može dogoditi ako cijeli proces obavljate sami.
12) Ishođenje popratne administracije tijekom kuporodajnog procesa
Od slučaja do slučaja, za uspješnu prodaju nekretnine je važno ishoditi različite dokumente, npr. vlasnički list, posjedovni list, izvod iz katastra, uvjerenje o gradnji, uporabnu dozvolu, građevinsku dozvolu, angažirati geodete (usklađivanje katastra i gruntovnice ili za upis nekretnine u katastar i zemljišne knjjge), angažirati odvjetnika za rješavanje pravnog problema, ishoditi energetski certifikat.
Smisao angažiranja agencije za nekretnine je da agenti za nekretnine obave najveći dio posla umjesto vas.
Ne trebate brinuti, što god se dogodi u procesu kupnje, ugovaranja, prijenosa vlasništva i režija, za vas će obaviti vaš agent za nekretnine. Jer to je njihov posao.
Vaš agent će vas cijelim putem od odabira do stjecanja vaše nekretnine pratiti savjetima, a sve dogovoreno će odraditi umjesto vas.